1.法律规定：《物权法》规定，住宅为居住用途的物业，不得用于营业、经营、办公等经济活动，因此不能办营业执照。
2.保障居民权益：住宅的性质是居住用途，营业经营可能会给小区带来安全隐患，影响居民的生活，因此暂不允许住宅办理营业执照。
3.保护业委会权益：业委会是业主自治的组织，负责小区的安全和管理。住宅办理营业执照可能会引起业委会的反对和维权。
二、营业执照申办条件：1.合法持有经营场所：业主必须合法持有用于经营的场所，房屋的产权归业主所有并经过土地管理部门的审核。
2.经济行为合法合规：申请营业执照的业主必须经营合法合规，不得涉及违法禁止条例的经济行为、以及有害社会公共利益的活动。
3.经营周期和范围符合规定：营业执照申请人必须符合国家和地方有关经营范围和周期的规定，否则将被拒绝登记。
三、2021年深圳住宅是否可以办理营业执照？
1.目前，深圳住宅仍然不能办理营业执照，相关法律法规并未发生变动，对此需要业主合法合规经营，并根据规定选择适合自己的经营场所。
2.目前深圳已经推进“高不够住，低不够居”政策，鼓励楼盘建设社区商业配套，业主可以在住宅周边商业区域经营商铺，符合相关规定的企业可以办理商业营业执照。
四、深圳住宅业主经营属于灰色地带，需要注意的事项：
1.遵守相关法律法规，不得从事违法活动，保障小区居民和业委会的合法权益。
2.了解和掌握相关市场和管理知识，运用宣传手段提高业务水平，并确保产品质量安全，提升口碑，以维护自身利益。
3.积极沟通，配合业委会开展管理工作，树立诚信经营形象，建立良好的品牌形象，增强市场竞争力。
4.申请营业执照的企业，要按照相关规定缴纳税金，并按时办理年检和汇报。
五、总结深圳住宅为何不能办营业执照？这是由于法律规定，为保护住宅用途，不得用于营业和经济活动。业主需要符合相关条件和法规，不断探索发展途径和管理手段，提高自身经营和管理能力，以取得更好的经营和利润。未来，深圳将加强营商环境建设，推进企业登记制度改革，进一步规范市场秩序，为企业提供更为便捷的注册和登记服务。